Heeft u vastgoed in box 3? Dit moet u weten

Het fiscale landschap is flink in beweging, zeker als we naar box 3 kijken. Box 3 is het onderdeel van de inkomstenbelasting waarin het inkomen uit sparen en beleggen wordt belast. In dit artikel belichten we de actuele ontwikkelingen rond vastgoed in box 3. Vastgoed in privé wordt belast in box 3 als het niet gaat om uw hoofdverblijf. U kunt denken aan een vakantiewoning of beleggingsvastgoed.

Over dit artikel

We gaan eerst in op de huidige heffingsmethodiek voor box 3-vastgoed, op basis van het forfaitair rendement.
Daarna staan we specifiek stil bij vastgoed in box 3 en de tegenbewijsregeling. Eerder berichtten we u al over deze tegenbewijsregeling. U mag tot 2028 een keuze maken tussen belastingheffing op basis van het forfaitair rendement of de tegenbewijsregeling.
Tot slot bespreken we de situatie vanaf 2028. Dan streeft de wetgever ernaar om over te stappen op een heffing op basis van het werkelijke rendement. Onlangs is een wetsvoorstel ingediend. We zoomen in op wat erover vastgoed wordt gezegd in dit wetsvoorstel.

De huidige situatie in box 3 gaat nog uit van forfaitair rendement

Een tweede woning of beleggingspand wordt momenteel in box 3 belast als een overige bezitting, op basis van een fictief rendement. In 2025 is het forfaitair rendement voor de categorie overige bezittingen vastgesteld op 5,88%. Hierover wordt 36% belasting geheven. Per saldo is de belastingdruk van vastgoed in box 3 ruim 2%. Huurinkomsten zijn onbelast en kosten zijn niet aftrekbaar.

Houd hierbij wel rekening met het heffingsvrije vermogen (2025: € 57.684) en eventuele overige vermogensbestanddelen in box 3, zoals spaartegoeden en schulden. Mogelijk stijgt de belastingdruk in 2026. Het kabinet heeft namelijk het voornemen om het fictieve rendement voor de categorie overige bezittingen te verhogen tot 7,77%.

Met de tegenbewijsregeling kunt u eventueel teveel betaalde belasting terugkrijgen

Recent is bepaald dat u als belastingplichtige met terugwerkende kracht mag bezien of uw werkelijke rendement hoger of lager is geweest dan het forfaitaire rendement. Per belastingjaar mag u beslissen wel of niet gebruik te maken van de tegenbewijsregeling. De tegenbewijsregeling geldt echter voor uw totale vermogen in box 3 en niet afzonderlijk per vermogensbestanddeel, zoals vastgoed. Om beter te begrijpen hoe het zit met de tegenbewijsregeling verwijzen wij u graag naar onze eerdere nieuwsberichten hierover:

De Tegenbewijsregeling treedt in werking Box 3: werkelijk rendement doorgeven aan de Belastingdienst

In het kader van de tegenbewijsregeling is het goed om voor vastgoed met het volgende rekening te houden:

U moet de WOZ-waardestijging of -daling in een jaar meenemen, daarbij huurinkomsten optellen en eventuele financieringslasten aftrekken.
Onderhoudskosten zijn niet aftrekbaar.
De waardestijging of -daling wordt gebaseerd op de verandering van de WOZ-waarde tussen twee peildata. De WOZ-waarden worden met een jaar vertraging vastgesteld. Dit betekent dat bijvoorbeeld voor belastingjaar 2025 moet worden gekeken naar de WOZ-peildata 1 januari 2024 en 1 januari 2025.
Gaat het om vastgoed in box 3 anders dan een (vakantie)woning? Dan dient u rekening te houden met de waarde in het economisch verkeer op voornoemde peildata. U kunt hierbij denken aan een kantoorpand of winkels.
Heeft u een investering in een tweede woning en (een deel van) deze investering gezorgd voor een stijging van de WOZ-waarde? Dan mag u dat bedrag aftrekken van de WOZ-waarde op het einde van het kalenderjaar. Deze investering mag alleen in aftrek worden gebracht als dit gemeld is bij de gemeente.

Voor een aantal voorbeeldberekeningen verwijzen we u naar de website van de Belastingdienst.

N.B.

De regering heeft voorgesteld om vanaf 2026 voor een tweede woning voor eigen gebruik rekening te houden met een gemiddelde economische huurwaarde van 5,06% van de WOZ-waarde als forfaitaire bijtelling bij het box 3-inkomen.

Vanaf 2028 gaat de fiscus – als het goed is – heffen op basis van werkelijk rendement

De overheid is druk doende om per 1 januari 2028 te streven naar een box 3 heffingsmethodiek op basis van werkelijk rendement. Eerder dit jaar is een wetsvoorstel gepresenteerd, waar we in dit artikel bij stilstaan.

Het is nog afwachten of dit voorstel daadwerkelijk in deze vorm zal worden doorgevoerd. In maart 2026 moet de Tweede Kamer daar meer duidelijkheid over geven.

De voorgestelde spelregels voor box 3-vastgoed na 2028

Voor vastgoed in box 3 wordt het volgende voorgesteld:

Vastgoed wordt belast met de vermogenswinstbelasting.
In de vermogenswinstbelasting zijn alle jaarlijkse voordelen belast (bijvoorbeeld huur) en kosten aftrekbaar (bijvoorbeeld rente op een lening en de onderhoudskosten).
Daarnaast wordt een waardestijging in de heffing betrokken en is een waardedaling aftrekbaar op basis van een vermogensaanwasbelasting op het tijdstip van realisatie, bijvoorbeeld de verkoop van het desbetreffende vermogensbestanddeel.
Kosten voor verbetering mogen – anders dan de kosten van onderhoud – niet direct in aftrek worden gebracht, maar komen in mindering bij de te belasten opbrengst bij realisatie of verkoop.
Voor de jaarlijkse heffing bij onroerende zaken in box 3 gaat een stelsel gelden waarin de werkelijke huurinkomsten (verminderd met de kosten en lasten) worden belast als de onroerende zaak voor ten minste 90% van het jaar wordt verhuurd.
Als de onroerende zaak het gehele jaar niet wordt verhuurd, geldt een forfaitaire bruto-vastgoedbijtelling van 3,35% over de WOZ-waarde van de onroerende zaak. Op deze bijtelling mogen de (werkelijke) onderhoudskosten in aftrek worden gebracht. Hiermee wil het kabinet het eigen gebruik in de heffing betrekken.
Bij gemengd gebruik (verhuur gedurende minder dan 90% van het jaar) geldt de hoogste van de twee: de bruto-vastgoedbijtelling of de werkelijke huurinkomsten, verminderd met de kosten.

Zie voor meer informatie ook de factsheet van de Belastingdienst.

Neem gerust contact op bij vragen

Heeft u specifieke vragen over de mogelijke impact van de aanstaande wijzigingen op uw financiële positie en planning? Neem gerust contact op met uw private banker. Wij helpen u graag verder.

Neem contact op

De hierin opgenomen informatie bevat geen beleggingsadvies, of juridisch of fiscaal advies. Neem contact op met uw fiscaal of juridisch adviseur voor de gevolgen van de genoemde fiscale en juridische actualiteiten voor uw persoonlijke situatie.

9:41

Blijf op de hoogte

Volg Delen Private Bank op sociale media en mis niets van onze laatste updates.

Instagram LinkedIn Nieuwsbrief