U kent ongetwijfeld de uitspraak ‘een Belg is geboren met een baksteen in de maag’. Inderdaad, vele Belgen bezitten onroerend goed in België én in het buitenland, of overwegen een aankoop van buitenlands onroerend goed in de nabije toekomst. Dat roept heel wat vragen op over de fiscaliteit: Welke inkomsten moet u aangeven en hoe wordt u belast? Is er een verschil tussen verhuurd vastgoed en vastgoed dat louter dient voor eigen gebruik? Bovendien is vorig jaar de Belgische Staat veroordeeld door het Europese Hof van Justitie, dat heeft natuurlijk zijn weerslag op de Belgische wetgeving. In dit artikel krijgt u een antwoord op al uw vragen. 

De fiscaliteit van buitenlands onroerend goed tot nu

Tot heel recent was de fiscale behandeling van Belgisch en buitenlands vastgoed verschillend. U houdt in België een tweede verblijf aan voor eigen gebruik? In dat geval werd en wordt u in principe belast alsof u dat onroerend goed verhuurt aan een particulier. De belasting wordt in beide gevallen berekend op basis van het kadastrale inkomen (KI). Dit KI is het forfaitair geschat netto-inkomen van het desbetreffende vastgoed. De fiscus indexeert dit KI en verhoogt het nog eens met 40% om tot de belastbare basis te komen.

De belastingberekening was anders voor buitenlands vastgoed. Daarvoor diende u in uw aangifte ofwel de huurwaarde van het pand in kwestie ofwel de werkelijke huurinkomsten op te geven. Bij verhuur gold de verplichting om de werkelijke brutohuur te vermelden in de aangifte personenbelasting. Voor niet-verhuurde goederen gaf men de brutohuurwaarde op, dat is de geschatte brutohuur die u in theorie zou kunnen ontvangen. Om het belastbaar inkomen te bepalen werd rekening gehouden met de in het buitenland betaalde belasting en werd een kostenforfait van 40% afgetrokken. Ook de interesten betaald op een lening aangegaan om een buitenlands onroerend goed te verwerven of te behouden konden eventueel de belastbare basis drukken.

Onroerend goed in het buitenland: twee keer belast?

De meeste landen heffen belasting op de verhuuropbrengsten van vastgoed dat in hun land gelegen is. Om dubbele belasting te vermijden werd en wordt het buitenlands huurinkomen of de huurwaarde doorgaans niet effectief belast in België. De dubbelbelastingverdragen wijzen de heffingsbevoegdheid op vastgoed namelijk doorgaans uitsluitend toe aan het land waar het goed gelegen is. In lijn hiermee worden onroerende inkomsten van buitenlandse oorsprong in België meestal vrijgesteld onder het zogenaamde ‘progressievoorbehoud’. De betrokken inkomsten moeten onder deze regeling wel worden opgenomen in de Belgische aangifte personenbelasting. U betaalt hiervoor geen belasting in België maar ze bepalen wel mee het progressieve belastingtarief dat van toepassing is op de overige belastbare inkomsten, zoals beroepsinkomsten, pensioenen en de berekening van de gemeentebelasting (indien van toepassing). Hierdoor kan het geldende tarief op de andere (Belgische) inkomsten stijgen.

Een voorbeeld: de huuropbrengst van uw buitenlands onroerend goed bedraagt 5.000 euro. Het totaal van de Belgische inkomsten (beroeps, onroerend, divers inkomen enz.) bedraagt 38.000 euro. Men wordt dan niet (opnieuw) belast op de 5.000 euro buitenlandse huuropbrengsten, maar een deel van de Belgische inkomsten zullen wel in de hoogste tariefschijf vallen (50% vanaf 41.360 euro), terwijl de hoogste schijf 45% zou bedragen in de hypothese dat er geen buitenlandse inkomsten waren.

Als het vastgoed gelegen is in een land waarmee België geen dubbelbelastingverdrag heeft gesloten dan zal u wel in België belast worden op uw buitenlandse onroerende inkomsten maar de te betalen belasting wordt dan gehalveerd, op voorwaarde dat u in het buitenland al belasting heeft betaald op dit vastgoed.

De vroegere fiscale regeling onder vuur in Europa

Ondanks het feit dat de fiscus het kadastraal inkomen van Belgisch vastgoed weliswaar indexeert en nog eens verhoogt met 40%, komt dit in vele gevallen een stuk lager uit dan de reële huurwaarde of de huurinkomsten. De laatste herschatting van de KI’s van in België gelegen onroerend goed dateert immers van 1979.

Het Europese Hof van Justitie heeft geoordeeld dat deze verschillende manier om de belastbare basis te bepalen, naargelang het vastgoed in België dan wel in het buitenland is gelegen, een schending uitmaakt van het vrij verkeer van kapitaal.

Europese kritiek leidt tot aanpassing van de fiscaliteit voor buitenlands vastgoed

Voor niet-verhuurd buitenlands privévastgoed aanvaardde de Belgische fiscus enkele jaren geleden onder druk van Europa de aangifte met een buitenlands equivalent van het KI in plaats van de werkelijke huurwaarde. Via een circulaire en interne nota gaf de fiscale administratie te kennen welke waardering aanvaard kon worden voor een aantal landen. Zo werd voor Nederlands vastgoed bijvoorbeeld gekeken naar de WOZ-waarde (= de verkoopwaarde) van het goed. Dit moest dan vermenigvuldigd worden met een bepaald percentage. Voor Spaans vastgoed nam men een bepaald percentage in aanmerking van het zogenaamde ‘valor catastral’. In Frankrijk werd dan weer de ‘taxe foncière’ – een soort van Franse grondbelasting - als uitgangspunt genomen. Voor panden gelegen in een land waar geen equivalent van ons KI bestaat aanvaardde de rechtspraak dat u 22,5% van de huurwaarde mocht aangeven.

Voor buitenlands vastgoed verhuurd aan een privépersoon daarentegen hield de fiscus lange tijd vol dat de werkelijke huurinkomsten moesten aangegeven worden.