Wegwijs in de gesplitste aankoop van onroerend goed

U hebt tijdens een recent bezoek aan de kust of de Ardennen uw oog laten vallen op een mooie woning of appartement, en u overweegt om dit pand aan te kopen. Het is natuurlijk niet de bedoeling om met deze nieuwe aankoop de successiedruk op uw bestaand (onroerend) patrimonium te verhogen. Een aankoop op naam van uw kinderen is evenmin aangewezen als u tijdens uw leven zelf deze woning wil bewonen of als u dit pand wenst te verhuren en wil genieten van de huuropbrengsten. U kan dan overwegen om deze nieuwe (strategische) aankoop te doen in gesplitste vorm. Hierbij koopt u het vruchtgebruik van het pand en uw kinderen kopen (samen) de blote eigendom.

Voor- en nadelen van de gesplitste eigendom

De techniek van de gesplitste aankoop biedt meerdere voordelen. Zo kan u als ouder in uw hoedanigheid van vruchtgebruiker levenslang in de aangekochte woning of in het appartement blijven wonen, of u kan het pand verhuren en de huurgelden opstrijken. Aangezien u geniet van het ‘genot’ en van de opbrengsten bent u als vruchtgebruiker verplicht om de onroerende voorheffing m.b.t. het gesplitst aangekochte goed te betalen en moet u het onroerend goed aangeven in uw aangifte personenbelasting.

Maar er kunnen ook nadelen aan verbonden zijn. Door de gesplitste eigendomsstructuur is het niet uitgesloten dat er op een bepaald moment discussies of onenigheden ontstaan tussen uzelf en uw kind(eren). Er kan dan bijvoorbeeld de vraag rijzen wie instaat voor bepaalde onderhoudswerken en -kosten. Als algemene regel kunnen we hierbij stellen dat de vruchtgebruiker instaat voor het periodiek onderhoud van het pand (bijvoorbeeld de wekelijkse poetsbeurten, het onderhoud van de tuin, enz.), en dat de grovere herstellingswerken (we denken dan aan werken die raken aan de structuur van het gebouw zoals het vervangen van de lift of het vernieuwen van het dak) vandaag¹ best het voorwerp uitmaken van duidelijke afspraken tussen de vruchtgebruikers en de blote eigenaars.

Bij een gesplitste aankoop houden uw kinderen er best rekening mee dat zij sommige fiscale stimuli kunnen verliezen wanneer zij later een eigen woning wensen te kopen. Zij hebben er dan ook alle belang bij om voorafgaand informatie in te winnen.

Als u later het pand dat gesplitst werd aangekocht wenst te verkopen, dan zal u het akkoord nodig hebben van al uw kinderen. Ook hier kunnen er discussies ontstaan. Sommige notarissen voorzien in de aankoopakte een soort ‘volgplicht’ waarbij de vruchtgebruiker aan de blote eigenaar de verplichting kan opleggen om de blote eigendomsrechten mee te verkopen wanneer deze vruchtgebruiker het pand wil verkopen.

^1. In het verleden vielen zware herstellingswerken in beginsel ten laste van de blote eigenaar. De wetgever heeft ondertussen uitdrukkelijk bepaald dat als het vruchtgebruik ontstaan is na 1 september 2021, de blote eigenaar aan de vruchtgebruiker kan vragen om bij te dragen in deze grove herstellingswerken in verhouding tot de waarde van zijn vruchtgebruik. Deze waarde wordt berekend aan de hand van de officiële omzettingstabel voor vruchtgebruik.

Wat gebeurt er als de vruchtgebruiker overlijdt?

Wanneer u overlijdt, dooft uw vruchtgebruik uit en wordt de blote eigenaar automatisch volle eigenaar. Op deze verkrijging is in principe geen erfbelasting² verschuldigd. Uw kinderen worden dan automatisch volle eigenaar van het pand zonder dat zij hierop erfbelasting moeten betalen.

Let wel, als u samen met uw echtgenote het vruchtgebruik van een woning of appartement aankoopt, dan kan u in de aankoopakte bepalen³ dat wanneer één van beide vruchtgebruikers zou overlijden, zijn/haar vruchtgebruik zal aanwassen bij de langstlevende (die hierdoor het vruchtgebruik op de gehele woning verkrijgt). Deze aanwas van het vruchtgebruik wordt in hoofde van de langstlevende echtgenote in principe niet belast wanneer het goed samen werd aangekocht (en deel uitmaakt van de huwelijksgemeenschap of aan beide vruchtgebruikers toebehoort in onverdeeldheid). Als u daarentegen het vruchtgebruik van het (gesplitst) aangekocht pand alleen koopt – en dit dus deel uitmaakt van uw eigen vermogen – en u wenst dat het vruchtgebruik bij uw overlijden zal toekomen aan uw langstlevende echtgenote, dan zal zij de (progressieve) schenkbelasting verschuldigd zijn op deze verkrijging ('terugvalling') van het vruchtgebruik. In beide gevallen zullen uw kinderen slechts volle eigenaar worden na het overlijden van de langstlevende van u beiden.

^2. Hoewel de termen ‘schenk- en erfbelasting’ enkel in het Vlaams Gewest gebruikt worden (en we in het Brussels Hoofdstedelijk en Waals Gewest spreken van ‘schenkings- en successierecht’), hanteren we voor de leesbaarheid van deze bijdrage uniform de termen ‘schenk- en erfbelasting’.

^3. Daarnaast voorziet de wet dat wanneer het vruchtgebruik op twee hoofden is gevestigd, bij het uitdoven van het vruchtgebruik op een van deze hoofden, het vruchtgebruik automatisch aanwast op het andere zodat dit vruchtgebruik dan het gehele goed omvat. Deze ‘wettelijke’ aanwas van het vruchtgebruik geldt alleen voor schenkingen of legaten van vruchtgebruik die na 1 september 2021 plaatsvinden. De langstlevende ouder is op basis van de huidige wetgeving geen erfbelasting verschuldigd op de wettelijke aanwas van de vruchtgebruiker.

Fiscaal addertje onder het gras

De techniek van de gesplitste aankoop vereist dat elke partij zijn deel van de prijs betaalt, m.a.w. dat u de waarde van het vruchtgebruik betaalt en uw kinderen de waarde van de blote eigendom. De wetgever⁴ vermoedt hierbij dat de ouders bij een gesplitste aankoop de volledige aankoopprijs betalen, dus niet alleen hun deel (vruchtgebruik) maar ook het deel van hun kinderen⁵ (de blote eigendom). Door dit vermoeden gaat de fiscus ervan uit dat het gesplitst aangekocht goed bij het overlijden van de vruchtgebruiker nog voor de volle eigendom aanwezig is in diens nalatenschap en bijgevolg volledig belastbaar is in de erfbelasting.

Indien u de heffing van deze erfbelasting wil vermijden, dan dient u het bewijs te leveren dat de gesplitste verkrijging geen ‘bedekte bevoordeling’ inhoudt. Hiervoor moeten uw kinderen op het ogenblik van uw overlijden cumulatief drie zaken kunnen aantonen:

1. Dat zij op het moment van aankoop over de nodige financiële middelen beschikten om hun deel in de aankoopprijs, d.w.z. de waarde van de blote eigendom, te betalen. Misschien beschikken uw kinderen op het ogenblik van de aankoop zelf al over de nodige fondsen om hun aandeel in de woning te kopen. Zorg dan voor de nodige bewijzen hiervan, bijvoorbeeld door het overleggen van een portefeuillestaat of rekeninguittreksels op hun naam waaruit duidelijk blijkt dat zij op het ogenblik van de aankoop voldoende gelden hadden staan op hun rekening. De loutere vermelding in de notariële aankoopakte dat uw kinderen de blote eigendom met eigen middelen hebben aangekocht (zonder verdere details of bewijsstukken) volstaat niet als tegenbewijs. Deze verklaring is louter eenzijdig en niet objectief controleerbaar aan de hand van concrete bewijsstukken. 
   
   Als uw kinderen niet over voldoende eigen middelen beschikken om de aankoop van de blote eigendom te financieren, dan kan u hen de nodige gelden voorafgaandelijk schenken. Maar dan is extra voorzichtigheid geboden. Om het fiscale vermoeden van bedekte bevoordeling te kunnen weerleggen en zo de erfbelasting te vermijden, moeten zij op het moment van uw overlijden kunnen bewijzen dat deze schenking aan enkele strikte voorwaarden voldeed. Deze regels kennen enkele verschillen naargelang het gewest waar u woont.
   
   Als u in het Vlaamse Gewest woont, moet u deze gelden schenken vóór het verlijden van de authentieke aankoopakte⁶. Het is hierbij van geen belang hoeveel tijd er tussen de schenking en de authentieke akte zit. Deze schenking van de gelden moet niet notarieel gebeuren. Ze mag ook onderhands plaatsvinden (via bankgift of pacte adjoint) en hoeft niet geregistreerd te worden. In dat laatste geval moet u dan wel nog vijf jaar blijven leven om aan de erfbelasting te ontsnappen.
   
   Als u daarentegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of in het Waalse Gewest woont, is de fiscus strenger. Hier eist de administratie dat als er in de compromis enige betaling wordt voorzien (bijvoorbeeld een voorschot, waarborg of andere betaling), u het totale bedrag dat uw kinderen moeten betalen voor de verwerving van de blote eigendom, moet schenken vóór de ondertekening van het compromis⁷. M.a.w. als er een voorschot of waarborg moet worden betaald op het moment van het compromis (wat gebruikelijk is), moet de schenking hebben plaatsgevonden en moet het volledige bedrag overgeschreven zijn op de rekening van uw kinderen voordat de verkoopcompromis wordt getekend. Dit geldt ook wanneer de verkoop wordt gesloten onder een opschortende voorwaarde (bijvoorbeeld van het bekomen van een hypothecair krediet). Als er geen voorschot verschuldigd is op het moment van het compromis, dan mag u de schenking uitvoeren na de ondertekening van het compromis maar dit moet nog steeds gebeuren vóór de ondertekening van de authentieke akte. Ook in het Brussels en in het Waalse gewest volstaat een onderhandse schenking en deze hoeft niet te worden geregistreerd. Er is dan evenmin successierecht verschuldigd op voorwaarde dat u niet overlijdt binnen de vijf⁸ jaar volgend op de (niet-geregistreerde) onderhandse schenking.
   
   Het is de fiscale woonplaats van de vruchtgebruiker op het ogenblik van diens overlijden die bepaalt welke (gewestelijke) spelregels van toepassing zijn, en dus niet de plaats waar u woont op het ogenblik van de gesplitste aankoop. Stel dat u op het ogenblik van de gesplitste aankoop in Antwerpen (Vlaams Gewest) woont, maar dat u in de vijf jaar voorafgaand aan uw overlijden het langst woonde in Waterloo (Waalse Gewest), dan valt u wel degelijk onder de strengere spelregels van het Waalse Gewest, en dan moeten uw kinderen kunnen bewijzen dat zij het volledige bedrag van de blote eigendom gekregen hebben vóór de ondertekening van het compromis (of ander onderhands document) als zij bij uw overlijden de betaling van successierechten op het gesplitst aangekocht goed willen vermijden. Wie wil anticiperen op een eventuele latere verhuis naar een ander gewest schenkt dus best de volledige waarde van de blote eigendom vóór de ondertekening van enig onderhands document.
   
   
2. Uw kinderen moeten kunnen bewijzen dat zij die financiële middelen effectief gebruikt hebben voor de aankoop van de woning. Zij kunnen dit gemakkelijk bewijzen aan de hand van rekeningafschriften en overschrijvingsbewijzen. Zorg er dus voor dat u deze goed bewaart (of laat deze aan de notariële akte aanhechten). De notaris zal in de notariële aankoopakte de verschillende rekeningnummers vermelden van waaruit de vruchtgebruiker(s) enerzijds en de blote eigenaar(s) anderzijds hun respectievelijke aandelen in de aankoopprijs hebben betaald. Vermeldingen van feiten die de notaris krachtens zijn opdracht zelf moet vaststellen – en effectief ook vaststelt – hebben authentieke bewijswaarde.
   
   
3. Zij moeten ook kunnen bewijzen dat de uitsplitsing van de prijs over de vruchtgebruiker(s) en de blote eigenaar(s) correct gebeurde. Het is immers belangrijk dat uw kinderen kunnen bewijzen dat zij een marktconforme prijs hebben betaald voor de blote eigendom, rekening houdend met uw leeftijd en uw gezondheidstoestand. De notaris die u begeleidt bij de aankoop zal de waarde van het vruchtgebruik en de blote eigendom berekenen. Hierbij wordt vaak gebruik gemaakt van de tabellen uit het Burgerlijk Wetboek, zoals jaarlijks gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad. Als u samen met uw echtgenote het vruchtgebruik aankoopt, dan wordt voor de waardering van het vruchtgebruik rekening gehouden met de leeftijd van de jongste vruchtgebruiker.
   
   

   Voorbeeld

   Wanneer u en uw echtgenote (76 en 74 jaar) een appartement ter waarde van 400.000 euro wensen aan te kopen samen met uw 3 kinderen, moeten we als volgt redeneren:

   - De waarde van het vruchtgebruik⁹ voor een vrouw van 74 jaar bedraagt 29,68%, of 400.000 x 29,68% = 118.720 euro.
   - De waarde van de blote eigendom bedraagt derhalve 400.000 – 118.720 = 281.280 euro.
   
   De waarde van de blote eigendom van het pand wordt geschat op 281.280 euro, en dit is het bedrag dat uw kinderen (samen) moeten betalen voor de aankoop van de blote eigendom. Als u hen dit bedrag wil schenken, is het essentieel dat u hen dit bedrag schenkt voordat de authentieke akte wordt verleden (Vlaamse Gewest) of voordat er enig voorschot betaald wordt (Brussels Hoofdstedelijk en Waalse Gewest). Zoniet zullen zij alsnog erfbelasting moeten betalen bij uw overlijden. Belangrijk te noteren is dat deze bewijsplicht niet enkel geldt indien het onroerend goed nog in natura aanwezig is, maar ook indien het onroerend goed ondertussen verkocht werd en de tegoeden die daarvoor in ruil werden ontvangen werden gebruikt om een nieuw pand gesplitst aan te kopen of op een effectenrekening werden geplaatst die wordt aangehouden in vruchtgebruik – blote eigendom.

^4. Artikel 2.7.1.0.7 VCF (Vlaams Gewest) en artikel 9 Wetboek Successierechten (Brussels Hoofdstedelijk en Waals Gewest).

^5. De wet viseert hierbij niet alleen uw kinderen, maar meer algemeen uw erfgenamen, legatarissen, begiftigden en sommige tussenpersonen.

^6. Bij een openbare verkoop moet de schenking niet gebeuren vóór het verlijden van de aankoopakte (dit is het proces-verbaal van toewijzing) maar volstaat het dat de schenking gebeurd is uiterlijk vóór het betalen van de prijs (aktekwijting).

^7. Dit is ook het geval wanneer u als vruchtgebruiker dit voorschot volledig betaalt, en deze som achteraf in mindering wordt gebracht van uw aandeel in de verkoopprijs.

^8. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft de verdachte periode voor niet-geregistreerde schenkingen van roerende goederen die vanaf 1 januari 2026 worden gedaan verlengd van drie naar vijf jaar. Voor schenkingen die plaatsvonden vóór deze datum bedroeg de verdachte periode drie jaar.

^9. De notaris kan andere tabellen hanteren.

En wat met de gesplitste aankoop van een pand in het buitenland?

Een gesplitste aankoop in het buitenland is niet altijd aangewezen want u moet hierbij niet alleen rekening houden met de Belgische regels, maar ook met de buitenlandse wetgeving. Zo zal een gesplitste aankoop in veel landen, waaronder Frankrijk en Italië¹⁰, dezelfde uitwerking hebben als in België. Maar in andere landen is een gesplitste aankoop niet aangewezen, zo bijvoorbeeld niet in Spanje omdat de blote eigenaar in Spanje alsnog registratierechten moet betalen wanneer de vruchtgebruiker overlijdt. Daar is een schenking misschien meer aangewezen. Zo heeft elk land zijn eigen planningstechnieken en u gaat hiervoor best te rade bij een lokale specialist. Wij verwijzen u hiervoor ook graag naar onze eerdere bijdrage Uw woning over de grens: fiscale tips en adviezen.

^10. Gelet op de quasi afwezigheid van schenkingsrechten in Italië kan de blote eigendom ook op een later ogenblik worden geschonken.

Hou alle bewijsstukken zorgvuldig bij

Uit het voorgaande blijkt dat de herkomst en de aanwending van de gelden niet alleen op het moment van aankoop moet aangetoond worden, maar ook op het ogenblik van uw overlijden. Als uw kinderen dit tegenbewijs niet – of onvoldoende – leveren zal het aangekochte pand geacht worden in volle eigendom tot uw nalatenschap te behoren en zullen uw kinderen alsnog erfbelasting verschuldigd zijn.

Hou dus alle bewijsdocumenten van de schenking zorgvuldig bij (bewijsovereenkomst of pacte adjoint, rekeninguittreksels, …) en zorg ervoor dat u altijd de authenticiteit¹¹ van de gearchiveerde documenten kunt aantonen. Bij Delen Private Bank kan u hiervoor gebruik maken van het handige digitale archief in de Delen app. Hier kunt u veilig al uw documenten op één centrale plek bewaren en toegankelijk maken voor uw kinderen.

^11. Dit betekent dat hun herkomst onbetwistbaar moet zijn en dat de inhoud van de documenten niet gewijzigd kan worden.