Inkijk in het nieuwe Vlaamse Pachtdecreet

Transparantie en rechtszekerheid

Een schriftelijke pachtovereenkomst krijgt de voorkeur. Zowel de eigenaar van de grond (de verpachter) als de pachter kunnen een lopende mondelinge pachtovereenkomst op papier laten zetten én een geschreven overeenkomst afdwingen. Weigert de pachter of verpachter zijn medewerking, dan kan men naar de vrederechter stappen. De weigerende verpachter riskeert in dat geval dat de pacht wordt vernieuwd in het voordeel van de pachter, en de weigerende pachter loopt op zijn beurt het risico dat de pacht ontbonden wordt.

Bij de beëindiging van een pacht heeft de afgaande pachter recht op een prijzijvergoeding (i.e. een vergoeding voor het stro, de meststoffen, etc. die de pachter bij zijn vertrek achterlaat). Deze vergoeding wordt nu wettelijk vastgelegd in het geval een schriftelijke pachtovereenkomst wordt aangegaan en bedraagt minimaal drie keer de jaarlijkse pachtprijs. Partijen mogen een hogere vergoeding overeenkomen.

De bestaande pachtwet staat in bepaalde gevallen toe dat een pachter het gebruik van de grond afstaat aan een derde (ruilpacht, cultuurpacht …). Hierbij is het voor een eigenaar vaak onduidelijk wie zijn grond gebruikt en of er een (verboden) pachtoverdracht heeft plaatsgevonden. De eigenaar van de grond kan volgens het nieuwe decreet op elk ogenblik aan de pachter vragen wie de grond exploiteert of heeft geëxploiteerd en wat de aard is van het gebruiksrecht. Hierbij krijgt de pachter twee maanden tijd om in een antwoord te voorzien.

Daarnaast wordt een nieuwe antimisbruikbepaling in het leven geroepen. Zowel verpachters als pachters kunnen hierop beroep doen indien zij willen optreden tegen praktijken die de pachtwet omzeilen.

Balans tussen de belangen

Erfpachtcontracten¹ met een looptijd van minder dan 27 jaar zullen voortaan onder de pachtwet vallen. Dit is een gevolg van het nieuwe Burgerlijk Wetboek dat inzake het goederenrecht op 1 september 2021 in werking trad en waarbij de minimumtermijn van een erfpacht verminderd werd naar 15 jaar. Erfpachtcontracten met een looptijd van meer dan 27 jaar blijven bij voortduur buiten het toepassingsgebied van de pachtwetgeving vallen.

Sedert geruime tijd zijn de pachtprijzen geplafonneerd. Om de maximale pachtprijzen te bepalen leggen de Pachtprijzencommissies om de drie jaar indexatie-coëfficiënten vast. Voortaan zal bij de bepaling van de pachtprijscoëfficiënten ook rekening worden gehouden met de evolutie van de grondprijzen, en niet enkel met de rentabiliteit van landbouwbedrijven. Echter bepaalt het ontwerpdecreet formeel dat het criterium van de rentabiliteit primeert.

In geval van verkoop heeft de pachter een recht van voorkoop, alsook het recht om zijn voorkooprecht over te dragen aan een derde (zonder akkoord van de verpachter). Deze mogelijkheid tot overdracht van het voorkooprecht aan een derde wordt volgens het nieuwe pachtdecreet uitgesloten wanneer de koper aan de pachter garandeert dat hij onder dezelfde voorwaarden verder mag blijven pachten gedurende minstens twee pachtperiodes. In dat geval kan de pachter enkel nog zelf het voorkooprecht uitoefenen.

Kansen voor jonge pachters

Aardig wat gepensioneerde pachters, zogenaamde ‘sofaboeren’, blijven na hun pensioen op papier actief als landbouwer. Zij houden de gronden vast, geven deze in gebruik voor seizoenpacht en blijven - als kers op de taart - de gerelateerde landbouwsubsidies opstrijken. Dit maakt het er niet makkelijker op voor de jonge landbouwer. Het nieuwe decreet legt deze praktijk dan ook aan banden. Pachters die de pensioenleeftijd hebben bereikt, zullen op verzoek moeten bewijzen dat zij (nog) geen pensioen genieten. Wanneer de pachter geen opvolger heeft (die binnen het jaar kan overnemen) noch kan aantonen dat hij niet gepensioneerd is, zal het gemakkelijker zijn om de pacht op te zeggen. Verder kunnen pensioentrekkende pachters geen voorkooprecht meer uitoefenen. Het blijft voor (oudere) pachters wel mogelijk om hun pacht zonder toestemming van de eigenaar over te dragen aan een opvolger.

Focus op flexibiliteit

Kleine landeigenaars (i.e. max. 1,5 ha landbouwgrond) kunnen éénmalig en onder strikte voorwaarden een pachtovereenkomst afsluiten met een vaste duur van minimum 9 jaar.

Na verloop van 18 jaar (of twee pachtperiodes) kan men vanaf nu de pachtovereenkomst opzeggen met het oog op verkoop. In dit geval moet de verkoop plaatsvinden vóór het einde van de opzegtermijn, die loopt vanaf het 15de jaar van de pacht tot het einde van het 18de jaar. Tijdens deze periode behoudt de pachter zijn voorkooprecht. Deze nieuwe opzegmogelijkheid moet bovendien voorzien zijn in een schriftelijke pachtovereenkomst waarin een relevante clausule over deze opzegmogelijkheid is opgenomen en overeengekomen. Het opnemen van deze clausule in een lopende pacht kan echter niet worden afgedwongen.

De mogelijkheden tot pachtoverdracht zonder toestemming van de eigenaar worden verder uitgebreid. Zo maakt het nieuwe decreet ook een pachtoverdracht aan de echtgenote of wettelijk samenwonende partner mogelijk, voor zover het huwelijk of de samenwoning minstens 2 jaar duurt. Daarbovenop moet de toestemming die gevraagd wordt voor een pachtoverdracht aan een andere persoon dan een bevoorrecht familielid niet meer voorafgaandelijk zijn en geldt het stilzwijgen van de eigenaar als toestemming.

Vergroening voorop

Voor gronden gelegen in bos- of natuurgebied kunnen eigenaars en overheden de pachtovereenkomst opzeggen om de pachtgrond om te vormen tot natuur- of bosgebied. En dit met een opzegtermijn van slechts 3 maanden. Er wordt hierbij wel nagegaan of de leefbaarheid van het landbouwbedrijf niet in het gedrang komt, rekening houdende met onder meer de leeftijd van de pachter en de ligging van het perceel.

De pachter krijgt wel de kans om de natuurdoelstellingen zelf te realiseren of om te schakelen naar biologische productie en aldus dergelijke opzeg te vermijden. Tenslotte zal er op gronden die verkocht worden met het oog op bebossing of opname in een natuurbeheersplan geen recht van voorkoop meer zijn ten gunste van de pachter.