Règle générale et exceptions

Selon la règle générale, tout transfert de biens immobiliers dans le patrimoine privé de l'actionnaire est soumis à un droit de vente de 12 %. 

Toutefois, il existe un certain nombre d'exceptions pour les sociétés de personnes (SRL, société en commandite, société en nom collectif, ...). L'une de ces exceptions s'applique si vous avez, en tant qu'associé, apporté vous-même le bien immobilier, ou si vous étiez associé au moment où la société a acquis le bien immobilier, moyennant le paiement du droit de vente. Dans ce cas, il est possible de transférer le bien dans votre patrimoine privé, moyennant le paiement du droit fixe général de 50 euros.

S'il y a plusieurs actionnaires, une attribution symétrique du bien à l'ensemble des associés peut également donner lieu au droit fixe de 50 euros. Notez toutefois qu'en cas de partage ultérieur, le droit de partage ou le droit de vente peut s'appliquer.

Position antérieure de VLABEL : droit fixe uniquement en cas de liquidation de la société

Le 6 janvier 2020, l'administration fiscale flamande a publié une première position au sujet de cette exception (SP 19078) sur la base de la modification du Code des sociétés. VLABEL y indiquait clairement que le transfert de biens immobiliers dans le patrimoine privé d’un ou des associé(s) via un remboursement de l'apport (l'ancienne réduction de capital) ou une distribution de dividendes en nature ne pouvait jamais avoir lieu contre le paiement du droit fixe. Selon VLABEL, cela était toutefois possible si le bien immobilier avait été acquis à la suite de la liquidation d'une société de personnes.

Nouvelle position : droit fixe également possible pendant la durée de vie de l'entreprise

Au fil des adaptations de ses circulaires, VLABEL est toujours restée fidèle à sa vision. Toutefois, le 2 avril 2024, l’administration fiscale flamande a publié une nouvelle position, changeant ainsi son fusil d'épaule. Selon le texte, l’attribution d'un bien immobilier imputé sur l'apport (in)disponible ou les réserves disponibles ne constitue pas une cession à titre onéreux, et la distribution peut donc tomber sous le coup du droit fixe général, notamment s'il s'agit d'une société de personnes. Il est donc désormais bien possible de transférer les biens immobiliers dans votre patrimoine privé moyennant le paiement du droit fixe général, même pendant la durée de vie de la société.

Qu'en est-il de l'immobilier situé à Bruxelles ou en Wallonie ?

L'ancienne position de VLABEL n'a jamais été suivie par les régions bruxelloise et wallonne. Avec ce changement, le VLABEL s'aligne à nouveau sur la position fédérale.

Qu'est-ce que cela signifie pour vous ?

Cette position modifiée ouvre de nouvelles possibilités pour transférer des biens immobiliers de votre société vers votre patrimoine privé de manière fiscalement optimale.

Toutefois, dans le cadre d'un tel transfert, vous devez encore tenir compte de divers éléments, tels que l'impôt sur les sociétés, le précompte mobilier, les droits d'enregistrement, la planification de votre patrimoine privé, etc. Il est donc très important d’être rigoureusement conseillé.